你可以承担什么价值的房产呢?

在选购楼房之前,你需要了解自己能够承担多大的支出。要确定这一点,你需要清楚了解自己的收支状况。你还需要知道能够为购置房屋筹得多少钱,以应付一次性的开支—-这就是常说的首期订金(Down Payment)以及交收费用 (Closing Fee)。当你已经有所预算,并已确认了你的整体开支及收入,你便可以将余下资金,作最佳的安排。为购置房屋储畜,是一个很好的选择。
评估房屋贷款花费
第一步是确定你每个月能够承担多少房屋贷款的还款。大部分房贷专家都建议,你每月用于房屋方面的综合开销,不应超过你的税前(总)每月家庭收入的32%。这其中包括偿还房屋贷款的本金(Principal)及利息(Interest)、地税(Property Tax)、以及公用事业服务(Utilities)如水、电和煤汽等。如果你要买的是共管公寓(Condo),就要把一半的共管公寓费用(Condominium Fees)计算在内。
这便是负债比率(Gross Debt Service, 简称GDS)。
如果你将这个数额,再减去预估的地税及公用事业服务费用(若合用的话,再减去50%的共管公寓费用),余额就显示出你每月能够承担的最高房屋贷款还款额(Mortgage Payment)。
如果你还有其他债务,你也需要把他们一并计算在内。这种计算方法被称为总负债比率(Total Debt Service, 简称TDS)。基本上,这便是支付全部债务所需要的钱—-这包括上面所说的房屋开销、加上信用卡、个人贷款及汽车贷款 — 所有这些加在一起,不应超过年度收入(Gross Annual Income)的40%。
评估你的首期订金
下一步便是确定你能够筹集多少钱来支付首期订金。首期订金越多,你需要借贷的数额就越低,而每月需要支付的房屋贷款还款也越少。
不要忘记,还有些交收费用,例如律师费。这些支出一般估算为房屋价格的1.5%-4%。
如果你有足够承担能力拨出房价的至少20%作首期订金,那么,你就符合了「常规」房屋贷款(“Conventional” Mortgage)的资格。如果你没有20%作首期订金,你便需购买房屋贷款保险(Mortgage Insurance)。这将为房屋贷款增加额外1%至3%的费用。
为首期订金储蓄
一般人可以从很多不同的途径筹集首期订金,其中包括:储蓄账户、投资、註册退休储蓄计划(Registered Retirement Savings Plans, 简称RSPs)以及亲友的馈赠。
一种名为「自动储蓄计划」(Automatic Savings Program , 简称ASP)的产品,可以成为储蓄首期订金最为有效的方式之一。选用此计划,你选择的一个数额,会在特定周期(例如:发薪日或每月)自动从你的银行账户中被提取,并存入另一个特设的投资账户。请与你的银行代表讨论关于如何设立「自动储蓄计划」。
如果你一直有向註册退休储蓄计划供款,而你又是首次购买房屋,你可能符合「RSP首次置业人士计划」(RSP First-Time Home Buyers’ Plan)的资格。这个政府计划容许首次置业人士可从他们的退休储蓄计划中提取款,每名配偶最多可取出$20,000。只要你在未来15年内将这笔「借款」 归还退休储蓄计划,提取的金额是可获免税的。
房屋贷款选择
房屋贷款具备多种不同特性及特色,能让你灵活地量身订造最切合自己需要的房屋贷款。
房屋贷款专家将能助你确定最适合你的房屋贷款种类。以下是一些你将需考虑的选项。
分期偿还年期(Amortization)是指全数清还房屋货款金额所需的时间。一般常规房屋货款的年期是25年,但分期偿还年期也可以在5年至35年之内。分期偿还年期越短,每期还款的数额就越高,但在整个贷款期内将要缴付的利息则越少。一般然而,分期偿还年期是由数个有期房屋贷款年期组成。
房屋贷款还款年期(Term)是指房屋贷款协议生效的年期,通常为6个月至10年。在每个还款期到期时,你将要偿还全部房屋贷款,或者重新协商一项新的房屋贷款。取决於你房屋贷款的条款,你将有机会要经过三或四个不同的还款年期,才可以分期还清贷款。
你将需要决定是想要一项开放式(Open)房屋贷款,还是要一项封闭式(Closed)贷款。一项开放式贷款能让你在任何时间偿还部份或全部的贷款,而不必支付罚金。但封闭式贷款则限制了提前还款的选择,一般都锁定为每年房屋贷款的一个特定百分比,或者只能在特定的幅度内增加你的还款金额。
浮动利率(Variable-Rate)房屋贷款,其利率会跟随市场利率的升降而上下浮动。固定利率(Fixed-Rate)房屋贷款,其利率则在房屋贷款年期内是固定不变的。相同的房屋贷款数额及还款期,浮动利率一般会低於固定利率,但如果利率上涨,你的利息支出亦会增加。固定利率虽比浮动利率略高,但却提供了保障;即使利率已经普遍上涨,但你的房屋贷款利率在贷款期内,仍然锁定在特定的水平。
还有一种RateCapperR Mortgage房屋贷款—-这种房屋贷款的利率浮动,但设有在贷款还款期内的最高上限利率,如果利率上涨超出了上限,你便受到保护。
你还可以选择付款密度(Payment Frequency),你可选择每月、每半月(每月两次Semi-Monthly)、双周(每两星期Bi-Weekly)或每周还款。付款频繁,有助於尽快减少贷款本金数额。
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